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GOBIERNO PARALIZA EL MERCADO INMOBILIARIO

Gobierno toma el control de la preventa de bienes inmuebles. Advierte que ante “prácticas comerciales abusivas” se emitió el Decreto Supremo 4732 para contratos emergentes relacionados a la venta futura, con reserva u otras modalidades.

Vía: Opinión | 

El presidente Luis Arce y su gabinete de ministros aprobaron el miércoles el Decreto Supremo 4732 que califica de prácticas comerciales abusivas las diferentes modalidades de preventa de bienes inmuebles, cuando los vendedores no cuentan con documentos que acrediten con documentos sus facultades para disponer del mismo.

La norma señala que, en forma previa a la suscripción de los contratos, “deberán contar obligatoriamente con la certificación de no contener cláusulas abusivas, misma que será emitida por el Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional a través del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor”.

La regulación es a nivel  nacional para la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades de bienes inmuebles e incluye a los lotes de terreno, viviendas, lotes de inhumación, parqueos, depósitos, tiendas y otros.


REQUISITOS

La certificación deberá contener la identificación del propietario del bien; del promotor, intermediario, constructor u otro a cargo de la venta del bien; y de los documentos que acreditan la propiedad. En éste último caso, “se ejecutará el proyecto objeto del contrato y/o documentos con facultades de disposición del bien inmueble”. 

Por otro lado, está la acreditación del derecho propietario, folio real y escritura pública y el documento con facultades de disposición del bien y cesión de derechos “sin limitación”.

Con respecto a las cláusulas en favor de los compradores, están las de obligación de entrega inmediata del título de propiedad, “una vez pagado el precio de venta acordado”;  para que se permita transferir el inmueble o realizar cualquier tipo de cesión de derechos; y que establezca el porcentaje de las áreas comunes que se tiene.

También debe haber la disposición expresa de no modificación unilateral del precio de venta acordado; la fecha de inicio de la obra y entrega del bien objeto del contrato; la superficie y características técnicas; y las obligaciones existentes, incluyendo tributos.    

Finalmente están los planos autorizados y permisos de construcción otorgados por el Gobierno Autónomo Municipal, para proyectos inmobiliarios; y el documento de administración de territorio, en el caso de los lotes.


LAS PRÁCTICAS

Se consideran prácticas comerciales abusivas la suscripción de contratos no certificados; la oferta de preventa sin acreditar facultades específicas de disposición; el incumplimiento del plazo de entrega, de las características técnicas y de las ofertas referidas a los espacios comunes, accesorios y otros compromisos. También está la exigencia de cualquier otro cobro no previsto en el contrato; modificación unilateral del uso de las áreas comunes ofertadas; y la venta de construcciones y otros que no cuenten con autorización de las alcaldías. 

Según el decreto, el Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional debe aprobar mediante resolución el procedimiento y otros aspectos necesarios para su aplicación. El plazo es de 20 días hábiles.

Otra disposición es para que los usuarios que ya tienen contratos vigentes acudan al Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, a objeto de la verificación de la existencia de cláusulas abusivas y de esta manera ejercer su derecho a la reclamación. 

La nueva disposición legal se enmarca en la Ley 453 del 4 de diciembre de 2013, que regula los derechos y garantías de los usuarios y consumidores en actividades reguladas por normativa del nivel central y de alcance nacional que trasciendan las competencias y jurisdicción de las entidades territoriales autónomas del país. 

Las cláusulas abusivas se definen como aquellas que excluyen o limitan los derechos, así como las que implican renuncia o restricción a formular reclamos o denuncias. Se refieren además a aquellas que se establecen a favor del proveedor que de forma unilateral modifica los términos de un contrato o se exonera de responsabilidad. Según la ley, al detectarlas “se tendrán por no puestas y no producirán efecto legal alguno”.

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GOBIERNO PARALIZA EL MERCADO INMOBILIARIO
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