¿Cómo ayudar a los inquilinos sin arruinar a los dueños de casa?

Por Rosa Talavera Simoni.-

En general, se cree que el inquilino es el actor más débil de un contrato de alquiler y, por tanto, se tiende a considerar el asunto unilateralmente, es decir del lado del inquilino o arrendatario, sin advertir que, en la actual coyuntura, la cesación de pagos también pondría en aprietos a un número considerable de propietarios que alquilan inmuebles (arrendadores) sobre todo si dichos inmuebles pertenecen a la categoría de vivienda económica.   

En los últimos días han surgido iniciativas -como la presentada a la Asamblea Legislativa Plurinacional (ALP) por el diputado Víctor Borda (Página 7, 4 de abril de 2020)- para encarar la previsible dificultad que tendrían algunos inquilinos para pagar los alquileres en la emergencia causada por el Coronavirus.  Dicha propuesta plantea una rebaja de 50% en los cánones de alquiler  por parte de los arrendadores, y un plazo de 9 meses (hasta enero del 2021) para que sus inquilinos les paguen el restante 50%; a cambio de ello, el Estado daría a los arrendadores el beneficio de no pagar el RC-IVA (sic).  

Además de la singular percepción del legislador proponente con relación a la holgura económica que tendrían los arrendadores, escapa a su atención que los alquileres no solo están gravados por el Impuesto al Régimen Complementario al IVA (RC-IVA), sino también por el Impuesto   al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto a las Transacciones (IT).  Estos dos últimos, se pagan efectivo, en tanto que el RC-IVA en general es compensando con los créditos fiscales, con lo cual poco ayudaría el alivio propuesto por el diputado Borda. En resumen, la carga fiscal que afecta a la renta inmobiliaria representa aproximadamente el 29% del total facturado por este concepto. 

La referida iniciativa legislativa, hace patente que, para lograr un determinado objetivo utilizando la política tributaria, se requiere un conocimiento suficiente e integral del sistema impositivo de cada país, además de la doctrina tributaria general y el marco constitucional vigente.  Por otra parte, a fin de no profundizar las inequidades de por sí existentes, es indispensable aplicar criterios de selectividad, pues no todos los potenciales beneficiarios se encuentran en las mismas condiciones.

Para empezar, puede ser conveniente considerar por separado el alquiler para vivienda de aquel que se contrata con fines comerciales, como ya lo hace la Ley del Inquilinato promulgada el 11 de diciembre de 1959 y que no ha sido actualizada.  Asimismo, hay que tener en cuenta que cualquier alivio fiscal que se diseñara, aplicaría únicamente aquellos arrendadores registrados como contribuyentes de los impuestos que gravan su actividad, dejando afuera a quienes evaden sus obligaciones impositivas.

Hecha esta salvedad, la opción que puede resultar más eficaz a los fines que se buscan, es la de emitir una ley que establezca una exención temporal de los gravámenes aplicables al alquiler de inmuebles, de modo que los impuestos eximidos sean trasladados al inquilino como un descuento sobre el canon de alquiler.  Podría establecerse, además, un descuento adicional a cargo del propietario que, dependiendo del monto del alquiler, podría fluctuar entre un 10 y un 15%, y que sería condición necesaria para recibir el subsidio estatal.  Los inquilinos, serían los encargados de asegurar que el subsidio fiscal sea efectivamente trasladado a ellos, siendo la factura emitida por el arrendador, el documento de prueba para cualquier reclamo.

Para cumplir con la condición de selectividad, la política de alivio debería orientarse a apoyar con prioridad a los inquilinos de menores ingresos, para lo cual se establecería un monto máximo de alquiler, por encima del cual el subsidio estatal no resultaría aplicable.  Este máximo podría no superar los Bs3.000, en el entendido de que bajo este paraguas quedaría cubierto el grueso de las familias que viven en alquiler.   

El tratamiento de aquellos inmuebles destinados a actividades económicas, quedaría librado a la negociación entre partes, de acuerdo con las características particulares de cada caso, ya que no todos quienes alquilan locales comerciales son personas pertenecientes a sectores de menores ingresos y teniendo en cuenta que la opción de alquilar, en vez de trabajar en un local propio, puede estar determinada por decisiones relativas a lograr mayor flexibilidad en cuanto a localización del negocio o motivada por la necesidad de liberar recursos para capital de trabajo. La negociación entre partes aplicaría asimismo para alquileres que superen los Bs3.000.

En el peor de los escenarios:  que algunos arrendatarios se vean sin recursos para pagar los alquileres, cabría pensar en un subsidio que el Estado pagara directamente a los arrendadores, en una proporción que se defina teniendo en cuenta la situación particular de cada propietario, quedando el porcentaje no reconocido, como un crédito fiscal en un período pre-establecido. La identificación de la situación económica de los propietarios de inmuebles, se evaluaría a base de los registros que se utilizan para el pago del Impuesto a la propiedad de Bienes Inmuebles y Vehículos Automotores, salvo que existiera alguna restricción legal a este respecto, lo cual es improbable tratándose del Estado.

Finalmente, cabe mencionar que la Ley del Inquilinato además de excluir de su alcance el alquiler de inmuebles no destinados a vivienda (art. 3°), establece, en su artículo 18°, como una de las causales de desahucio, la falta de pago de tres meses de alquiler vencido, lo cual debería ser un tiempo suficiente para proteger a los inquilinos en la actual coyuntura.